撰文 | 韩双羽

编辑 | 简佳

此时经济的特点，注定是并购发力之机。

11月16日，西安一家并不知名的小公司——“天天清洗”70%股权被深圳金地物业拿下。

意外的是，这家只做“大型项目”的小公司，居然有5500名员工。

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罕见：天天员工达5500人

本次金地物业的收购标的西安天天清洗有限责任公司（大股东是陕西天天企业集团）于1999年成立，实缴资本1000万，注册地在西安曲江新区。是一家集城市综合环境运营、道路环卫保洁、室内清扫保洁、垃圾分类、园林绿化、开荒清洁、外墙清洗、石材养护等于一体的服务型企业。

了解后我们发现这不是一家普通的家政保洁公司，其业务可以分为以下两大类。

1：环卫项目：随着环卫行业市场化改革，自2017年起先后承接了土门、环西、镇安、文艺路、辛家庙、未央湖、北关、雁塔、长安共计九个区域道路项目，服务面积共计2785万平方米。

2：室内保洁项目：陆续承接医院、商场、小区、工厂、写字楼等业态，包括西安市儿童医院、西安市中心医院、西安交大二附院、麦德龙、大明宫建材家居、联合汽车电子有限公司、天地源曲江香都小区等，服务面积共计300多万平方米。

在咨询了物业行业从业者后，我们认为天天清洗这两类业务形态对于金地这样的地产物业企业均有帮助，后文中将详细解释。

（图：天天清洗部分服务项目）

据企查查信息显示，天天清洗招投标中标信息就有48条，除一个位于河南的中标项目外其余均在陕西，服务期限1-3年不等。我们致电天天清洗后得知该公司仅向政府与企业端提供整体物业的长期服务，未开展面对个人的室内清洁业务，该公司员工超5500人，是一家深耕陕西22年的专业化保洁公司。

金地物业大家应该较为熟悉，由金地（集团）股份有限公司持股99.75%，在其101项对外投资中，我们发现此次交易是其第一次并购专业保洁公司。

据了解，金地物业先后于今年5月与8月中标了西安市莲湖区道路清扫保洁西片区（枣园街办）市场化外包服务项目与西安市雁塔区城市道路市场化清扫保洁项目三标段，前者成交价1966.8万元/3年；后者成交价2092.6万元/年，服务期3年。紧随其后的9月，金地智慧服务集团高管一行至陕西天天企业集团进行业务交流，应该在这时就已酝酿了11月的并购。

（图：金地物业中标西安环卫项目）

备注一下，天天企业实控人宗小锋深耕清洁行业多年，为陕西省清洗保洁协会执行副会长、陕西省清洗保洁标准会技术委员会委员。

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并购：物管“天花板”渐近

金融棒棒糖的看法是，依托母公司的物业管理天花板已近顶端，这也催促大型物业公司开始了并购潮。

据金地集团（）财报披露，截至2021年上半年在管面积1.52亿平米，在47家上市物企中排名第13。而在毛利率方面，却一直未能突破10%，纵观行业，2020年上市物业企业平均毛利率达到29.4%，面对规模大、毛利低的局面，金地物业还是存在增收、降本的压力。

（图：金地物业近年毛利率）

在2020年中报，金地物业就提出将启动“3+X”战略布局，以住宅物业、商办物业、城市服务为3大基础板块，城市服务成为了新切入点。

为何并购？上文中天天清洗的环卫与室内保洁两大业务模块在此时便发挥了助推作用。

1：城市服务政策红利：传统环卫主要由政府进行管理与实施，但随着城市化步伐的加快，2017年首次提出“城市管理应该像绣花一样精细”，2020年住建部办公厅印发《关于进一步做好城市环境卫生工作的通知》，政府开始对环卫业务与环卫资源整合，进行一体化与市场化运作。

（图：环卫市场开标项目服务金额）

2：环卫行业利润可观：2016年至今是环卫行业市场化的高速发展阶段，当年开标金额同比增长87.6%，据相关从业者透露，环卫项目订单一般服务期限3年起步，订单金额多在千万元以上，动辄上亿元，成本方面以职工薪酬为主，在拥有稳定订单的情况下利润还是较为可观的。

如：民营环卫龙头企业侨银股份（）主营业务环境卫生管理占比98.27%，2020年环卫业务收入27.8亿，毛利率23.87%。

3：高重叠度导致易于切入：物业公司在日常管理服务中积累较多经验，在政府需要精细化的城市管理的大背景下，现阶段市场未形成寡头，背靠集团物企具有较强的资源整合能力，在人工成本占大头的环卫行业提高设备利用率，从而提升管理效率。

4：室内保洁优化物业成本：天天清洗向小区、商业提供的室内保洁业务与物业公司的保洁业务相重合，大多数物业公司选择外包保洁服务，而这一合同类支出为每月的固定成本，如若双方合作一方面能够降低物业公司招标采购成本，另一方面便于管理，能够提升服务水平。

环卫作为城市服务的重要分支，拥有广阔市场，切入“环卫赛道”将为物业公司提供更大的增量空间，成为公司新的利润增长点。

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大势：陕西已现多宗并购

更关键的场景是，在经济下行期，大资本的角色日益关键。如金地物业副总裁姚平所说：“没有资本加持的物业企业一定做不大。”

业内人士分析称：物业公司的收入主要来源于基础物业服务、非业主增值服务（地产业务）和业主增值服务，受以下原因近年来收入也受到不小挑战。

1：受房地产政策管控，房企资金紧张、土地储备量增速下滑，物企的在管面积与案场服务、承接查验、交付费用等非业主增值服务收入相应受到影响。

2：2021年生效的《民法典》规定，物业公司利用业主的共有部分产生的收入，如电梯、道闸等公共区域广告位出租，在扣除合理成本之后属于业主共有，这也影响了物业管理公司的收入表现。

因此可见的是，大型头部物业公司开始“抢”，不但是去抢优质同行，也开始通过跨界并购增加服务对象、拓展业务范围，从而提升未来增长韧性。

如并购环卫企业：截至11月初共发生城市环卫类并购9宗，涉及交易对价为22.54亿元，估值水平为9.74倍，雅生活服务（03319）就斥资11.78亿一次性收购5家环卫企业。

（图：部分物企并购环卫类企业情况）

如并购电梯维保企业：碧桂园服务（06098.HK）并购溧阳中立电梯工程有限公司，万科物业通过收购耀江物业布局电梯行业，中奥到家（1538.HK）510万并购广州电梯服务供应商。

如并购保险企业：保险销售作为物企业主增值业务，2020年4月碧桂园服务（06098.HK）8411.3万元并购保险经纪公司；今年4月恒大物业3919.83万元收购恒大保险经纪100%股权。

物业企业间的收并购是资本对“人间烟火”的渐渐渗入，归根结底，这是一场资本的较量。事实上，这个大潮中，陕西多数沦为并购标的。

如雅生活服务（03319）并购的5家环卫企业中，就有陕西明堂。

如康桥悦生活（02205.HK）用1.64亿收购西安立丰物业80%股权。详细内容可见《1.6亿：颜明卖了“立丰物业”》

当然，陕西也有强行成长者。

例如2021年11月，陕西诚悦物业收购西安大丰电梯100%股权。

例如雅荷科技（）2020年实现营业收入7400万元、净利润1100万元。

结语：

经济规律果真是刚性的。

在无意的纪录中，我们发现2021年末陕西“出售”的资产越来越多，从麦可罗（农药）、绿能生态（奶山羊）到绿能慧充（充电桩）、弘捷电子（测量），这期间的原因当然有个性化的，但历史早已反复证明——“并购潮”总会发生在类似周期。