二、产业园区位优势

青岛一直以来都是山东省发展的龙头和经济中心，因此，将蓝色生物医药产业园建设在青岛，建设在经济实力强大、发展迅速、功能完备的青岛，是一个明智之举，与此同时，蓝色生物医药产业园的建设和发展也促进了青岛甚至山东省的发展。在地理位置方面，由于青岛靠海的优越地理位置，包括五四广场、海域浴场、八大关、海底世界等景观吸引着全国各地甚至国外游客的青睐，这些来往的游客不断宣传着青岛优秀的口碑，使得青岛成为很多人向往的城市。

三、运用模型对该项目进行风险评价

（1）构建物元矩阵

根据第三章建立的评价指标体系，确定评价对象为产业地产项目投资风险，划分为政策风险、经济风险、社会风险、市场环境风险、项目开发实施风险、管理与运营风险和其他风险7个一级评价指标，将7个一级评价指标进一步划分为25个二级评价指标，以此建立物元分析模型。

（2）确立该项目的风险评价经典域、节域本文将产业地产投资风险评价标准分为S1~S4四个级别，风险级别由低到高，即S1是风险最小级别，S4是风险最大级别，节域用J表示。

（3）计算评价指标权重

根据第三章构建的风险评价指标涉及调查问卷，共邀请12位产业地产领域的专家对各指标打分。

四、评级结果分析及建议

（1）政策风险

其中，税收风险等级为一级，法律风险、土地政策、金融政策风险等级为二级，由此可见，该项目对法律，土地、金融政策方面的问题处理能力较强，风险程度较低，而产业政策风险等级为三级，存在较大风险，该项目应及时关注国家发布的关于产业地产方面的相关政策，若有触动到项目本身利益的条款，应及时制定解决方案，并预估可能带来的风险，及时止损。

（2）经济风险

其中，土地价格风险为一级，融资风险为二级，表示该项目在土地价格和融资方面敏感性较强，风险较低；市场供求风险等级为三级，可以通过问卷调查等形式对产业地产相关项目做好供求状态的市场调研，及时关注市场动向，做好相应的解决措施。

（3）社会风险

其中，文物保护风险等级为一级，社会舆论以及公共干预风险等级为二级，表示该项目对文物保护方面采取的措施较为妥当，且对社会舆论和公共干预控制较好，但社会治安方面风险程度较高，可以采取互联网宣传，安排安保人员定时巡逻，做好社会安全通告措施。

（4）市场环境风险

其中，开发时机风险为一级，区域规划、同类市场竞争风险等级均为二级，说明整体上市场环境风险较低，但仍需进一步加强区域规划问题，管理层应站在项目长远的可持续发展的视角下制定具体的规划措施，实现项目健康有序的发展，并安排人员做好竞品的研究，取长补短，不断完善自我。

（5）项目开发实施风险

其中，技术、成本与资金风险等级均为二级，而工期与质量风险等级为三级，工期的延误不仅仅会造成成本的增加，还会影响企业的信誉问题，必须引起管理者的重视，应立即制定相应的解决措施，采取一定的手段，激励施工方在保证工程质量的前提下针对工期问题做好阶段性的解决措施。

（6）管理与运营风险

其中，管理、运营以及决策风险均为三级，说明整体上项目的管理与运营能力风险比较大，运营环节在项目开发建设的整个过程中属于重要一环，应不断引进先进人才，做好管理业务的相关培训，完善管理体系，加强对租售市场的动态调研，针对各种可能出现的问题做好应对措施。

（7）其他风险

针对风险程度较大的国际风险，项目应加强核心竞争力，不断提高自身的综合实力，关注国际市场的变动，并分析其可能造成的影响，以便及时做出相应的解决措施。

五、评价模型应用效果分析

为了进一步说明基于物元分析法的风险评价模型在研究青岛蓝色生物医药产业园投资风险评价的可行性，借用文献中的模糊层次分析法和文献[62]中的灰色综合评价法对产业地产项目的七个一级指标进行评价，可知，三种方法得出的青岛蓝色生物医药产业园投资风险评价等级均为二级，由此可知将物元分析法运用在产业地产项目风险评价中是可行的，所得出的评价结果是有效的。