处于调整期的房地产市场正在检验着开发商的应对能力。

近日，中国金茂发布2022年上半年业绩报告。上半年，公司录得合同销售额699亿元。另外，营收达到287.45亿元，毛利62.25亿元，分别较去年同期上升1%，8%。

中国金茂总裁李从瑞在中期业绩会上表示，今年是整个行业销售规模大幅下降的一年，行业销售同比下降在25%以上，TOP50或100的房企下降幅度会更大，“因为它们以前占的盘子大”。

在李从瑞看来，过去18万亿市场规模会大幅下降，但今年市场行情预计已到底部。未来十年，市场仍有10万亿的体量，整个行业会企稳。

从各家房企的中报业绩看，在销售规模普遍下降的背景下，中国金茂凭借稳健的经营，经受住了考验，交出了一份颇为亮眼的成绩。

（中国金茂位于京津冀首都经济圈的龙河新城效果图）

01 回款率105%创新高

数据显示，2022上半年，中国金茂签约销售额699亿元，位列克而瑞行业榜单11位，较去年同期上升4位。其中，华东区域贡献了41%的销售额，环渤海区域贡献了25%。

管理层在业绩会上表示，上半年销售普遍受到影响的情况下，青岛、太原、北京、成都、西安等多个城市中国金茂旗下住宅产品仍热销。而北京、南京、苏州、上海、青岛等城市公司上半年签约销售额均突破50亿元。

据李从瑞介绍，中国金茂上半年在一二线城市的销售价格策略是随行就市。“今年整个行业销售价格降幅约为8%，但实际上主要体现在三四五线城市，在一线城市仍然有增长，因此中国金茂上半年销售比较平稳，下半年仍会按照随行就市的要求进行销售。”

上半年，中国金茂累计回款733亿元，回款率105%，创历史新高。与此同时，在下行的市场环境里，公司的融资成本进一步下降到了3.76%，达到历史新低。

去年下半年以来，房企销售不佳，融资收紧，不少公司出现债务违约。尽管房地产行业融资严峻，中国金茂始终保持稳健的财务和融资渠道畅通，半年获得近200亿元直接融资，其中包括15亿元全国首单地产行业并购主题公司债、87.08亿元全国最大单碳中和CMBS债券，18亿元公司债及20亿元中票等，发行利率均在3.5%以下。

截至6月底，中国金茂的债务中，98%为银行类、直融类、保债类融资。一年内到期债务占比下降6.7个百分点，仅占24.6%。此外，上半年，该公司还大幅降低永续债金额，永续债降幅达40.5%。

受益于稳健的财务表现，标普、惠誉、穆迪三国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，标普将金茂评级从“展望”上调至“稳定”。在降级席卷整个房地产行业的当下，能得到评级机构的认可并不容易。

（青岛崂山大云谷金茂府项目实景）

02 投资一二线城市

与一些拿地活跃的国企不同，中国金茂上半年依旧保持严格的投资纪律。标普称，今年迄今为止，中国金茂仅花了154亿元用于补充土地，约占其权益合同销售额的40%，严格控制债务。

在投资上，中国金茂一直保持着自己的节奏，往年拿地80%以上都是一二线城市，且华东地区占比较大。李从瑞表示，下半年拿地力度比上半年稍大一些，但未来还会避免进入三四线城市，聚焦在一二线的核心地段。

据悉，1-8月，中国金茂共拿到11块土地，全部位于一二线核心城市。上半年拿的地，净利率都在10%-15%以上，且是保守地按当前价格来判断土地的价值。

这几年，中国金茂不断加强对投资的管理，拿地方面实行“投运一体”原则，即投资的承诺，要靠运营来实现。据中国金茂首席财务官江南介绍，金茂在投资和运营的各个环节都要严守投资的承诺，以一系列安排保证投运一体。

03 城市运营贡献1/4销售额

在当前市场环境下，靠住宅开发谋求红利过于单一。多元化探索和差异化经营，逐渐成为地产行业新的竞争态势。

截至6月30日，中国金茂在全国布局了34个城市运营项目。上半年，公司签约销售额的25%来源于城市运营项目。此外，1~8月，中国金茂新获取11个项目，全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

在8月30日举办的业绩会上，李从瑞称，“未来城市运营在中国金茂的业务中会占到越来越重要的位置。城市运营项目占比会越来越大，优势也会逐渐得到体现。”

不过，外界有些担心的是，在市场调整期，城市运营项目进程也在相应减慢，或许会影响企业的中长期目标。对此，李从瑞回应称，市场下滑的确会在短时间内影响到城市运营的一级开发，使各地土地销售受到影响，但城市运营是长周期项目，周期达五六年，甚至十年，期间总会经历两三个好的周期，支持项目蓬勃发展。

“城市运营项目一定要坚持跨周期，遇到低周期并不可怕，因为土地并不会因为周期的到来，价格大幅下降，未来它仍会回到高水平。”在李从瑞看来，放在一个长周期来看，住房价格波动较大，但土地价格在持续上涨，因此公司是在以小投入获取资源，收益比较稳定。

为了进一步夯实城市运营综合实力，上半年，金茂加快了对优质标的的收并购，6月9日，拟私有化中国宏泰发展。

李从瑞称，宏泰发展是做城市运营的企业，并购宏泰也是因为双方战略契合。不过他透露，中国金茂最看重的是宏泰的龙河新城项目。这个项目位于北京、天津和雄安的中间地带，“已有一定基础，体量非常大，都是万亩级以上，开发完需要20年，每年都会有土地出让。”

如果私有化进程顺利推进，中国金茂将获得该项目约2万亩的土地储备。也难怪李从瑞将这称为“粮仓型项目”。目前，宏泰发展私有化进程稳步推进中。

当房地产行业告别“规模为王”的时代，中国金茂凭借产品力和务实的投资，开启下一步突围。尽管公司管理层判断明后年行业会企稳，但若想届时领先回稳，只有那些守住核心资产，做好项目甄别，平衡营收和债务的房企，才有可能迎来春天。