当前房地产企业在政府严格调控下，融资难，资金成本高。而大量主流外资金融机构也在此时进入国内超底商业地产市场。地产金融化节奏加速。如何根据房地产金融市场变化合理设计项目退出通道，进行有效投资决策成为房地产企业关注的重要命题。

地产投资拓展的典型职责包括：房地产市场调研、项目定位、规划方案、成本测算、拟定合同等相关工作，其中投资测算是基本功之一。

刚进入房地产行业的朋友，特别是投拓、财务、税务、成本、营销等岗位，第一次感觉比较震撼和懵逼的大概就是地产投资测算表或是发张纲要或是预算表，一个地产项目不管多复杂，一般都需要在一个Excel文件中用数十张表格去体现整个开发过程，所以一个Excel文件往往都是好几到十几兆，仅仅打开都要耗时良久。虽然有些公司开发了信息系统，不过这张excel表还是大多数公司投资和后续项目管控的主要文件。

不同运营模式和退出渠道下投资测算要点？

项目不同阶段如何根据投资测算适时调整决策？

集团如何投资回报的差异性进行资产配置？

商业、办公、公寓、酒店等投资逻辑与构成？

买卖双方以及第三方机构如何进行资产估值？

资本化率如何判断得出？

商业、办公、公寓、酒店怎么才能算得过来账？

如何看待酒店的持有价值与投资回报？

集团层面如何考虑公寓轻重资产划分？

存量时代如何通过资产证券化盘活资产？

企业如何通过资本市场各类金融工具改善资本和债务结构？

类REITS、ABS、CMBS特点与资金成本如何？

投资测算表长啥样？每家地产公司都有自己的一套表格样式，不过核心要件大同小异。一般而言都会有填表指引，说明各表格间逻辑、模板假设和负责部门等要素，在初入手时建议仔细阅读，如：

（投资测算表构成分解，来源于牧诗）

一般而言投资测算套表主要包括：规划指标表、开发销售计划、销售收入表、总成本表、成本付款表、增值税表、土增税表、现金流量表、成本明细表（成本分摊表）和利润表。不同公司还会结合分期、分产品类型等对以上表格分解和补充，进行投资动态测算，以符合管理需要。

一般而言，设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，然后按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

多数公司的投资测算表都会有前后公式链接，一般而言，只需要按规定填好规划指标、收入、成本等数据和基本假设，各税、现金流、Irr、净利润等都可以自动计算。然而，各项目实际情况千变万化，还是需要结合实际情况做必要调整才行。

本期精选房地产估值测算模型的资料包，涵盖万科等一线名企的估值测算真实案例、动态估值测算表格（带公式）、成本测算等重磅资料，对于地产投资人人来说可谓非常好的学习资料，供各位学习参考。

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