城市，是社会基础的构成元素，城市的发展是国家崛起的根本。2021年，站在百年未有之大变局下，国家的“十四五”规划纲要正式提出，根据规划，十四五期间我国的人口城镇化率要提高到65%，这意味着以人为核心的城市化进程将走向更加深入的推进阶段，也为城市升级提供机遇。

城市如何发展，产业是灵魂。产业是城市生生不息的源泉，产业兴，则城市兴。人是城市活力之源，城市兴，则人聚集，而人口又是经济发展的核心要素。以城聚人，以城促产——城市、人口、产业，形成闭环，相辅相成，轮动抬升，这是“城市运营”的底层逻辑。

作为世界500强、央企中化集团旗下城市运营领域的平台企业，中国金茂自2015年从传统的地产开发商转型为城市运营商，凭借得天独厚的资源整合运作能力，以“城市、人口、产业”为底层逻辑，聚焦于“两驱动、两升级”的城市运营战略模式。

基于对城市潜能的远见，中国金茂目前已战略布局全国54个核心城市，落地32个城市运营项目，致力于成为中国领先城市运营商的战略正从蓝图走向现实。在刚刚发布的时代传媒2021中国地产时代百强榜上，中国金茂再次斩获“最佳城市运营商”殊荣。

依托“两驱动，两升级”，从蓝图迈向现实

1998年，位于上海陆家嘴的金茂大厦拔地而起，从此成为上海一张绚丽的名片。从那时起，中国金茂就埋下了城市运营的种子，经历数年的探索和沉淀，在全国各地打造一个又一个标杆项目。2021年9月，中国金茂旗下第32个城市运营项目正式落子上海浦东新区横沔古镇城中村项目，从上海出发再回归上海，中国金茂的城市运营项目逐渐枝繁茂盛。

据时代财经了解，截至目前，中国金茂在华东区域已入驻11个城市，拥有金华金茂未来科学城、温州鳌江国际新城、常熟金茂智慧科学城、宁波生命科学城城等12个城市运营项目。

持续增长的项目背后，是中国金茂以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式。

所谓“两驱动”，即规划驱动和资本驱动，中国金茂拥有具备国际视野的规划团队及合作单位，从而获得丰富的城市运营项目规划落地实践经验。同时，中国金茂背靠中化集团的优势和信用背书，依托金茂资本作为资本创新平台，在城市运营过程中探索房地产基金及PPP创新型模式，实现以投引产、产融结合。

以金茂南太湖未来之窗项目为例，项目合作区域约为3.62平方公里，中国金茂规划从片区生态、人文、区位等核心价值出发，以农业科技、节能环保以及绿色服务为核心，构建基础教育、超高层办公、立体商业、智慧农业等配套体系，打造智慧居住、商务办公、产业研发及生态休闲等城市功能模块。值得一提的是，从9月底中标，到12月21日获得首批土地，不到3个月，中国金茂就已完成项目规划，并迅速落地。

又如金华金茂未来科学城，项目合作区域约为1.84平方公里，包含了省级未来社区试点——东湄未来社区等重点项目。针对该项目，中国金茂规划有智慧居住、品质教育、特色商业、商务办公、产业研发等城市功能模块。6月29日，中国金茂成功竞得金华金东东湄未来社区地块，次日，金华金茂未来科学城项目就正式集中开工，展现了名副其实的金茂速度。

所谓“两升级”，则是城市升级和产业升级。中国金茂旗下各个平台拥有高端商业、酒店、写字楼领域等优质资源，通过打造高端商业综合体提升城市价值。产业升级方面，中国金茂具备强大的国内外优质产业资源整合能力，形成大文化、大健康、大科技三大产业体系。2021年1月，金华金茂未来科学城东湄片区产城融合项目进行签约，10月，项目与科大讯飞正式签署战略深化合作协议。8月，雅高集团旗下高端酒店品牌——铂尔曼酒店正式签约进驻温州鳌江国际城项目。与此同时，更多的城市运营项目正在落地、开工、甚至交付。2021年4月，宁波奉化区重大项目集中开工暨宁波生命科学城酒店商业综合体项目正式启动建设；11月，张家港金茂智慧科学城项目金茂悦、金茂府的业主正式入住。

从远景到现实，从蓝图到真正的美好生活，过去一年，当中国房地产行业面临寒冬，不少房企迎来至暗时刻，拥有央企强大资源、坚定战略导向的中国金茂仍在逐步兑现其作为城市运营商，推动城市升级的规划与责任。

高标准基因打造“5G”操盘模式

“只有真正地去崇拜科技、崇拜技术，不断创新、提高效率、做好产品，才是以不变应万变的唯一方法。”中国中化董事长宁高宁在谈及科技力创新时曾这样说。

过去十数年来高杠杆、高周转的房地产经营模式，如今已风险暴露，在“房住不炒”的基调之下，“三道红线”“五个档次”“两个集中”等一系列调控政策持续发力，部分企业资金、项目出现问题，难以为继，整个行业都在呼唤转型升级。

估客昼眠知浪静，舟人夜语觉潮生。此处，可以看到中国金茂的远见。

当然，城市运营赛道并不易走，需要强大的规划能力、资金能力、运营能力、产业导入能力、品牌影响力等等，这套能力矩阵也不是每一家企业都具备，也因此，拥有强大央企背景和丰富资源优势的中国金茂能够脱颖而出。

另一方面，在城市运营商赛道里的成功，离不开中国金茂对产品的高标准要求。据悉，在长三角地区，中国金茂秉持5G操盘理念，即高起点规划、高强度投资、高水平建设、高水平运营和高融合发展，在上海、苏州、常熟、嘉兴、温州、宁波等城市打造了一系列以科学城为重要产品系列的城市运营项目，以科技为城市赋能，激发和释放城市未来生命力，助力城市实现跨越式发展。

规划设计，中国金茂一直与国际知名机构合作。上海金茂大厦，由SOM建筑事务所世界最著名的建筑大师主创；上海金茂北外滩，由CRTKL设计；宁波生命科学城、常熟智慧科学城，均由AEDAS设计；温州鳌江国际新城，来自AECOM的手笔。此外，“高规划”还更多体现在规划理念上，即“生态配套先行、品质产城标杆、智慧人文国际化”。例如金茂金华未来科学城的中央未来区将以未来低碳中心为基点，推动金华城市绿色低碳转型，打造“两山理论”的低碳示范区。除改善城市生态环境的配套外，城市和生活配套设施也将优先建设，如综合体、高端酒店、商业中心、写字楼、高端教育等。

高强度投资、高标准建设。例如，宁波生命科学城总计开工配套达20个，其中完工项目13个，总投资金额约30亿元；金茂金华未来科学城项目一级投资也超百亿，是金华首个百亿级城市片区综合开发项目。在房地产行业受困于资金之痛的当下，这样的投资规模更具标杆意义。

高水平运营，高融合发展。在全球产业资源导入和内部资源业务协同方面，中国金茂半年报显示，集聚全球优质产业资源累计1300家，上半年全公司产业资源战略签约完成154家。此外，截至2021年6月，中国金茂累计获得国家绿色建筑认证、LEED、WELL等绿色建筑类认证或标识225个。2021年6月，宁波生命科学城项目还荣获“2020未来医疗100强·创新医疗产业园区”优秀运营商奖。

美好生活新标杆

无论是产业升级，产城融合，推动城市高质量、可持续发展，中国金茂坚持的城市运营商战略，最终都是为满足人民不断增长的对美好生活的需求。

中国金茂发布的《2020年可持续发展报告》显示，中国金茂项目第三方实测实量平均成绩95.1分，住宅客户满意度85%，写字楼客户满意度100%，商业客户（租户）满意度91%，商业客户（顾客）满意度92%。这是市场的正向反馈。

积极响应国家战略，不断满足人们对美好生活的需求和向往，以城市运营实现可持续发展，是中国金茂作为城市运营商不断探索和实践的美好愿景。基于这一愿景，金茂在全国各地打造了众多科技赋能、宜产宜居的城市运营新标杆项目。2021年5月，位于温州鳌江国际新城项目的黄公望公园一期完工并对外开放；9月，宁波生命科学城所属配套上海师范大学附属宁波实验学校、上海之窗智慧科学城项目所属配套华东师大二附中嘉善实验学校正式开学；9月，张家港金茂智慧科学城城市级商业综合体——张家港金茂览秀城也完成封顶。

宁波生命科学城遵循“生态先行、配套先行、产业先行”三大先行理念，致力于树立生态品质示范标杆，项目初期建设的绿化面积就达到15万平方米，“环线+点阵”式生态布局逐渐成型。

湖州的金茂南太湖产城融合项目，通过七大智慧产业集群、五大未来田园模块助力南太湖产业升级。该项目呼应板块优越的自然环境，携手世界一流智慧农业科技公司先正达集团，一同规划未来农业展示中心、都市田园科教区、先正达功能水稻试验区、智慧无人农场引领区、先正达优新品种示范区，助力南太湖价值蝶变。

还有金华金茂未来科学城项目，项目位于国家重要的科技创新之城--浙江金华金义区东湄片区。2020年5月，浙江省政府同意设立金义新区，未来将着力打造国家级贸易综合改革先行区，同年9月，浙江自贸试验区金义片区正式挂牌，重点围绕战略新兴产业、数字经济、信息技术等高新数字产业集群。位于金义新区多湖街道的东湄片区也成为了城市革新的重点板块。东湄片区发展的历史机遇与中国金茂城市运营战略不期而遇，2021年1月，金义新区与中国金茂签约合作，共同开发东湄未来中央区首期实施的1.84平方公里整体片区。这既体现了中国金茂的战略眼光，也是金义新区对中国金茂城市运营水平的认可。

根据公开信息，该片区将规划有9万平方米的数创经济园、100米高的金华东南城市创新地标、18万平方米的数字能源综合园区、2.8万平方米的城市文化中心、省级未来社区标杆、九年一贯制的高端教育配套等6大项目。其中，最重要的省级未来社区试点——东湄未来社区由5个地块组成，串联了2.7万平方米市井烟火街和时尚活力街的商业配套，还有约2万平方米的邻里中心。可以说，该项目倾注了中国金茂多年积累的城市运营经验和能力。

就在中标10个月后，中国金茂与科大讯飞、华为、阿里巴巴、平安科技、航天智慧等领先的科技企业建立紧密合作关系，并宣布科大讯飞落地金华。科大讯飞高级副总裁徐玉林介绍称，未来科大讯飞拟在金华金茂未来科学城建设“一院三中心”，即未来社区研究院，数字科技产业赋能中心、全球开发者培训及交流中心、数字科技创新及产业生态中心。

着眼于城市发展的高度，中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，以人为本，不断打造出高品质标杆产品，满足人们对美好生活的追求，以引领和超越的力量，推动城市升级与发展。2022年，金茂华东推出“城人之美”年度城市运营主题，持续以人为本深耕城市运营，连接城市与人，创造生活与城市的美。

本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。